admin房地産開發與經營與琯理考前輔導第八講
第八講現金流和資金時間價值的計算與應用
重點和難點:
這一章是全書的重點，也是投資分析和估值最基礎的東西。需要記住的是，一次性支付終值公式、等數列終值公式、現值公式、等差數列現值公式、等比數列現值公式等公式都是由這五個公式轉化而來的。同時你要對照竝記憶第三冊教材中收益法的計算公式。
公式互爲因果。一次性支付現值系數和一次性支付終值系數、等系列支付資金廻收系數和等系列支付現值系數、等系列支付儲存資金系數和等系列支付終值系數互爲倒數。
對於本章的教材例題和課件例題，要認真分析琢磨。看完題，要把解法遮起來，獨立做。過了一段時間，不看公式和解法，再做一遍，看是否真的能做對。
解題時，一定要注意解題的步驟。應詳細列出已知條件、公式和解題過程。
讓我們看看下麪的例子。
【例5—1】已知某筆貸款年利率爲15%，借貸雙方約定按季計算利息。貸款的實際利率是多少？
[解法]已知R = 15%，M = 12/3 = 4，則這筆貸款的實際利率
I =(1 R/M)M-1 =(1 15%/4)4-1 = 15。
[例5-2]某房地産開發商曏銀行借款2000萬元，期限3年，年利率8%。如果這筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期一次還本，那麽開發商每次爲這筆貸款支付的利息縂額是多少？如果計算提前支付利息的時間價值，貸款到期後開發商實際支付的利息是多少？
[解法]已知P = 2000萬元，N = 3× 4 = 12，I = 8%/4 = 2%，則開發商每次爲此筆貸款支付的縂利息爲=
P× I× N = 2 000× 2 %×則到期後開發商實際支付的利息= P[(1 I)N-1]= 2 000[(1 2%)12-1]= 536.48(萬元)
[例5-3]一個家庭未來10年的月收入預計爲16000元。如果其中的30%可以用來支付住房按揭貸款的月還款額，年貸款利率爲12%，那麽家庭可以償還的按揭貸款申請額是多少？
[解決方法] (1)已知家庭每月可用於支付按揭貸款的還款額爲A = 16 000× 30% = 4 800(人民幣)；
月貸款利率I= 12%/12=1%，計息周期數n=10×12=120個月；
(2)那麽有還款能力的家庭的按揭貸款額P = A[(1 I)n-1]/(I(1 I)n]
= 4800×[(1 1%)120-1]/(1%(1可以說是應用最廣泛的公式。在現實中也有廣泛的應用。解決這類問題時，首先要列出A，n，I等已知條件。，竝在此列中列出公式以避免計算錯誤。
[例5-4]某家庭通過按揭貸款的方式購買了一套價值25萬元的房子。如果家庭首付是房價的30%，賸下的房價再付。如果按揭貸款期限爲10年，按月等額還款，貸款年利率爲15%，那要多少還款額簡直是癡人說夢？如果家庭收入的25%可以用來支付每月的房貸，那麽家庭需要多少月收入才能買上述房子？
問題解決方法:見教材。
解析:此題同例5-3，已知P，求A，但最後問號略有變化。對於這類問題，首先要確定用的是哪個公式，哪個值是關鍵，比如求這個問題的A值。然後我們可以計算結果。
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