現無力歸還,用房産觝押,應如何觝押,是不論房産價值觝帳十二萬還是物超所值退還債務人八萬元？

債務人用價值二十萬元的房産觝押。貸款十二萬。現無力歸還。用房産觝押。應如何觝押？是不論房産價值觝帳十二萬還是物超所值退還債務人八萬元？

依法拍賣、變賣房産後，所得價款還完貸款後餘額應退還債務人。